Con la reciente medida para estimular el crédito hipotecario utilizando el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES se preveía un aumento notorio para la adquisición de viviendas. Sin embargo, el número final sigue manteniéndose en
niveles bajos y similares a los de 2024.
Con datos más recientes de julio, la cantidad de créditos hipotecarios otorgados por las entidades financieras se ubica en los
14.237. Respecto a 2025, el número queda muy por debajo de los
44.612 otorgados y se ubica por encima, aunque similar, al de 2024, cuando se dieron
11.775.
En Argentina, el
75% de los depósitos bancarios está colocado a menos de
60 días, mientras que una hipoteca necesita un plazo de entre
20 y 30 años. Ese «
descalce de plazos» es la traba estructural que impide consolidar el crédito aunque la inflación baje.
El último informe sobre préstamos para la adquisición de viviendas de la
Fundación Tejido Urbano (TU) refleja que, a pesar del impulso del Gobierno a través del
FGS, hay
menos créditos y son
más caros frente a 2025.
Entre enero y julio del último año se registraron alrededor de
25.160 operaciones, con un ticket promedio cercano a
USD 82.000 a dólar blue, expresado en dólares constantes de 2024. En el mismo período del corriente año las altas descendieron a
14.237, mientras que el monto real promedio ascendió a aproximadamente
USD 100.600 (+23% interanual).
Esto demuestra que el crédito se volvió
más exigente y se concentró en compras de
mayor valor. «La recuperación del crédito perdió, por lo tanto, escala en términos de cantidad de operaciones, mientras que el financiamiento se concentró en préstamos de mayor monto promedio. La combinación de mayores montos financiados y tasas de interés más elevadas durante los primeros meses del año también encareció las condiciones de acceso al crédito para los hogares», explica el informe.
Los bancos que otorgan los créditos
Luego de un 2024 y 2025 con mayor protagonismo de los
bancos privados, el aumento de las
tasas de interés y la
restricción de fondeo hicieron retraer la oferta privada. En ese sentido, el caso del
Banco Nación es el que más resalta dentro de las entidades financieras: en 2025 pasó a explicar alrededor del
44% de las operaciones, mientras que
Galicia originó cerca de
5.750 créditos;
Santander, aproximadamente
3.600;
BBVA, más de
3.100; y el
Ciudad, alrededor de
2.700.
Los
tres principales originadores concentraron cerca del
65% del total. Así, el aumento de la participación de Nación convivió con un volumen de actividad privada considerablemente mayor que el observado durante el ciclo de
2017–2018, cuando la banca pública explicaba más de la mitad del mercado.
En 2026 ocurre algo similar, en donde el Nación explicó por sí solo el
65,9% del total nacional de créditos (
9.375 operaciones) durante enero y julio. Junto con el
BBVA (
14%) concentraron casi
4 de cada 5 hipotecas otorgadas en el país.
Al sumar las
399 altas de
ICBC —tercer originador del período— la participación de los tres principales bancos alcanzó el
82,7%, frente al
65% registrado en 2025 y el
48,7% de 2024.
«En apenas dos años, el mercado pasó de una recuperación relativamente distribuida entre entidades a una estructura en la que
unos pocos bancos explican la mayor parte de las altas. Las diferencias en las estrategias comerciales y en la evolución de las originaciones permiten observar cómo se produjo ese cambio», señalan desde
TU.
Entre enero y julio de 2025 y el mismo período de 2026,
Galicia originó aproximadamente
4.600 créditos menos;
Santander,
2.157 menos;
Ciudad,
1.504;
Hipotecario,
1.236; y
Macro,
1.021. En cambio,
Banco Nación sumó
1.627 operaciones adicionales, mientras que
BBVA logró sostener e incrementar levemente su nivel de actividad.
Entre CABA y PBA concentran más de la mitad de las hipotecas de todo el país
En el acumulado de 2026 el crédito hipotecario volvió a mostrar una marcada
concentración territorial. Solamente entre la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) (
4.228) y la
provincia de Buenos Aires (PBA) (
4.874) se concentró el
63,9% del total nacional otorgado. Detrás se ubicaron
Santa Fe (
1.280),
Córdoba (
915) y
Mendoza (
791), mientras que el resto de las provincias presentó volúmenes considerablemente menores.
La participación de
CABA y
PBA presenta oscilaciones más pronunciadas durante los años de menor actividad: en 2020, cuando el mercado registró apenas
4.592 altas, su peso conjunto cayó al
39,9%; en 2021 y 2022 —todavía con volúmenes reducidos— ascendió al
77,4% y al
72,7%, respectivamente.
A partir de la recuperación del crédito en 2024, el peso conjunto de ambos mercados volvió a ubicarse en niveles cercanos a los de los principales ciclos expansivos:
66,4% (2024),
62,5% (2025) y
63,9% en el acumulado de enero a julio de 2026. «La reapertura del crédito bancario no produjo, por lo tanto, una
desconcentración territorial significativa a escala nacional. El crédito hipotecario tiende a concentrarse en los territorios donde coinciden empleo registrado, ingresos suficientes para afrontar una cuota y un mercado inmobiliario dinámico y formal. Los hogares encuentran mayores posibilidades de cumplir los requisitos bancarios y las entidades cuentan con condiciones más favorables para originar préstamos».
Agencia NA
